Fusion 2019

Två bostadsrättsföreningar vill bli en
Sedan 2014 har styrelserna för Brf Hjortronstället 1 och Brf Hjortronstället 2 fört diskussioner om en eventuell sammanslagning, och medlemmarna i föreningarna har gett styrelserna uppdrag att arbeta för det. Nu har vi kommit så långt i processen att vi är redo att genomföra sammanslagningen.

Många fördelar med samgående
Syftet med en sådan sammanslagning är att förenkla förvaltningen av föreningarna och fastigheterna, minska föreningarnas kostnader och administration samt stärka föreningen genom att bli större, med fler som kan engagera sig i exempelvis styrelseuppdrag och andra ideella uppdrag i föreningarna. I dag är styrelsearbetet onödigt svårt och komplicerat. För dig som medlem innebär sammanslagningen inga direkta förändringar. Årsavgiften kommer till exempel att vara oförändrad.

Föreningsstämmorna godkände fusionsplanen
29 augusti höll bägge föreningarna extra föreningsstämmor som enhälligt beslutade att godkänna fusionsplanen. Vi i styrelserna är mycket glada över det positiva mottagandet av vårt arbete. På stämman i Hjortronstället 2 närvarade 20 % av de röstberättigade, vilket gör att beslutet måste tas på ytterligare en stämma. Vi kommer därför hålla en extra föreningsstämma den 19 september i anslutning till styrelsens ordinarie möte. Efter det kommer styrelserna att skicka in ansökan till Bolagsverket om att genomföra fusionen.

På den här sidan kan du läsa mer om bakgrunden till sammanslagningen och vad en sammanslagning innebär för dig som medlem.

Bostadsrättsföreningar är ekonomiska föreningar och fusioner mellan ekonomiska föreningar regleras i Lagen om ekonomiska föreningar (Lag 1987:667). Där finns sammanslagningsprocessen beskriven steg för steg.

Vi har valt fusion genom absorbtion, vilket innebär att Brf Hjortronstället 1 tar över alla avtal och förbindelser från Brf Hjortronstället 2. Du som är medlem i Hjortronstället 2 kommer istället att bli medlem i Hjortronstället 1. Du som i dag är medlem i Hjortronstället 1 kommer fortsätta vara det även efter fusionen, men föreningen kommer då vara större. När sammanslagningen är gjord kommer styrelsen föreslå föreningsstämman att byta namn på föreningen till Brf Hjortronstället.

Fusionen baserar sig på den fusionsplan som styrelserna tillsammans tagit fram och som godkänts och registrerats av Bolagsverket den 24 maj. Fusionsplanen fungerar som ett avtal mellan föreningarna om hur den nya föreningen ska se ut efter fusionen. Efter att fusionsplanen registrerats ska en föreningsstämma i respektive förening ta beslut om att ansöka om tillstånd för att genomföra fusionen. Ansökan skickas även den till Bolagsverket som ger tillstånd efter två månader, förutsatt att ingen leverantör eller annan borgenär till föreningarna motsatt sig fusionen. När Bolagsverket gett tillstånd att genomföra fusionen kan styrelserna tillsammans slutföra fusionen och anmäla det ytterligare en gång till Bolagsverket.

Hela fusionsplanen för fusionen finns att ladda ner här: Ladda ner Fusionsplan

Hjortronstället 1 och 2 var från början tänkt att vara en enda bostadsrättsförening, men av byråkratiska skäl tvingades Lindbäcks Bygg, som byggt husen, att dela upp föreningarna under byggfasen. Meningen var då att slå ihop föreningarna innan inflyttning 2013 och 2014, men det gjordes aldrig.

Båda föreningarna mår bra ekonomiskt. Hjortronstället 1 flyttade in under andra halvåret 2013 och Hjortronstället 2 flyttade in första halvåret 2014 och som de allra flesta unga bostadsrättsföreningar har båda föreningarna fortfarande stora lån men i gengäld ännu inga större behov av kostsamma reparationer och renoveringar. I båda föreningarna har upptäckts vissa brister från byggandet av husen, i bland annat ventilation, isolering och eldragningar. Dessa håller styrelserna på att processa gentemot Lindbäcks som byggt husen, och det kommer vi vinna på att göra tillsammans.

Eftersom meningen alltid varit att slå ihop föreningarna är de väldigt lika varandra, vilket underlättar en eventuell fusion. Ingen av föreningarna har heller ändrat sina årsavgifter sedan start, eller gjort andra betydande förändringar.

Hjortronstället 1 har tagit beslut om att under hösten 2018 byta fiberleverantör från Sundbybergs stadsnät till Comhem. I samband med det kommer alla lägenheter i Hjortronstället 1 att få ett annorlunda grundpaket för TV, bredband och telefon än i Hjortronstället 2. Detta kommer att regleras vid en eventuell fusion så att likhetsprincipen mellan alla bostadsrätter upprätthålls.

Enklare förvaltning och mindre administration
Med en styrelse istället för tre (en för respektive bostadsrättsförening och en för Stallets samfällighetsförening som äger innergården och garaget) blir styrelsearbetet och förvaltningen av våra hus effektivare och bättre. Det blir också lättare att utnyttja enskilda ledamöters kompetenser i hela kvarteret och det blir lättare att rekrytera medlemmar till styrelse och till olika arbetsgrupper. Dessutom minskar administrationen i form av planering och genomförande av stämmor, styrelseprotokoll, stämmoprotokoll, årsredovisningar och -bokslut, och risken för framtida oenighet mellan föreningarna elimineras.

Ekonomiska vinster
Styrelserna i båda förenignarna bedömer att en fusion skulle innebära betydande ekonomiska fördelar, både i form av minskade kostnader och bättre villkor gentemot leverantörer. Framför allt är det externa tjänster och konsultarvoden som kommer minska kraftigt, genom att de enbart behöver beställas en gång istället för två. Exakta summor är svåra att räkna ut, men styrelserna uppskattar besparingen till 200 000 kronor per år. Det motsvarar 3–4 procent av de sammanlagda årsavgifterna, och det är också lika mycket som den stadgemässiga avsättningen till fond för yttre underhåll.

Inga kända nackdelar
Styrelserna har inte kunnat hitta några nackdelar utöver de kostnader av engångskaraktär som en sammanslagning skulle medföra, mellan 15 000 och 25 000 kronor. Däremot finns det nackdelar med att fortsätta vara två föreningar, då det gör att kostnader och vinster i samfälligheten inte kan räknas ut och fördelas fullt ut i enlighet med likhetsprincipen, vilket revisorn har noterat.

2016 fusionerades Brf Droskan, Brf Vide och Brf Tryckaren i Uppsala och blev Brf Tryckaren. Även de hade en samfällighetsförening som skötte gården och en gemensamhetsanläggning. Deras situation var nära nog identisk med vår, förutom att de var tre föreningar och att de bildats med flera års mellanrum, vilket gjorde att avgifter och ekonomi skilde sig mer mellan föreningarna än vad som är fallet för oss. Skillnaderna var fortfarande små och utgjorde inga problem i fusionen. Vi har pratat ingående med den drivande i Brf Tryckaren för att dra lärdom från dem. De såg inför fusionen inte några nackdelar med att slå ihop föreningarna, och inga särskilda utmaningar eller svårigheter har heller visat sig i efterhand. Det enda de kunnat konstatera i efterhand är att de ekonomiska besparingarna blivit mycket större än de räknat med. De räknade med att göra besparingar på runt 200 000 kronor per år, men kan nu konstatera att de kunnat genomföra förändringar i till exempel uppvärmningen som på sikt kommer göra att de sparar miljonbelopp. Utan fusionen hade de besluten varit praktiskt omöjliga att ta.

I och med fusionen kommer ditt andelstal att räknas om. De nya andelstalen sätts så att årsavgifterna blir oförändrade. Andelstalet är hur stor del av bostadsrättsföreningen som just du ”äger”. I och med att föreningen blir dubbelt så stor kommer din del att utgöra en mindre procentsats av totalen, men din del kommer fortfarande att vara lika mycket värd. Du kan se på det som att din tårtbit blir lika stor men tagen ur en större tårta.

Andelstalet utgör både andel av föreningens samlade årsavgifter och andel av föreningens förmögenhet. Det har från början räknats ut på samma sätt i båda föreningarna och baseras på årsavgiften för lägenheten. Lägenheter som är likadana har samma årsavgift i båda föreningarna.

Eftersom andelstalet är samma för årsavgifter och förmögenhet kommer det teoretiska förmögenhetsvärdet skilja sig lite beroende på vilken förening du tillhörde före fusionen. Skillnaden är dock väldigt liten, och den fyller i dag ingen praktisk funktion sedan förmögenhetsskatten avskaffades 2007. Det enda tillfället då skillnaden skulle realiseras är om föreningen skulle upplösas, vilket praktiskt taget är omöjligt. Eftersom det inte heller finns någon allmängiltig modell för att beräkna förmögenheten i föreningen har vi valt att fortsätta att ha samma andelstal för både årsavgift och förmögenhet även efter fusionen.

Varför ska vi gå samman?
För att förbättra och förenkla förvaltningen av vårt kvarter och boende, samt för att spara pengar och minska framtida ekonomisk risk för alla. Det är en bra förändring på både kort och lång sikt.

Vad tjänar jag som medlem på detta?
Du blir medlem i en större förening som kan sköta förvaltningen av ditt boende bättre och mer ekonomiskt.

Vilka risker finns det för mig?
Inga alls.

Hur blir det med årsavgifterna framöver?
Din avgift blir oförändrad efter fusionen och risken för framtida avgiftshöjningar minskar tack vare föreningens starkare ekonomi.

Vad innebär förändringen av andelstalen?
Ingenting. Du får en mindre andel i en större förening som matematiskt motsvarar din nuvarande större andel i en mindre förening. Din tårtbit blir lika stor fast tagen ur en större tårta.

Hur håller styrelsen reda på min andel av nya och gamla amorteringar på föreningens lån, för mitt kapitaltillskottsavdrag vid försäljning?
Precis som förut. Att föra register över det är ett lagkrav på styrelsen. Båda föreningarna köper i dag den tjänsten av Fastighetsägarna Service AB.

Hur ser det ut med byggarantifel i föreningarna?
Hjortronstället 1 har hunnit processa fler felaktigheter med Lindbäcks än vad Hjortronstället 2 har gjort, men det är sannolikt att många av felen även finns i förening 2. Att vara en förening kommer göra det lättare att driva de processerna gentemot Lindbäcks.

Hur påverkas garaget och samfällighetsföreningen?
Inte alls. Garaget ägs av båda brf:erna tillsammans genom Stallets samfällighetsförning. Samfälligheten kommer inte gå att upplösa än, men arbetet i den kommer bli mycket lättare genom att det är en och samma styrelse för både brf:en och samfälligheten.

Information om fusionen

mellan Brf Hjortronstället 1 och 2

Processen

Våra föreningar

Ekonomiska och praktiska vinster med fusionen

Erfarenheter från tidigare fusioner

Andelstal och årsavgift

Frågor och svar